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住宅ローンの借り換えにはいろいろな手数料がかかります。この手数料をしっかりと把握していないと、借り換えをした恩恵が少なくなってしまう場合があります。

住宅ローンの借り換えで支払い総額が下がったけれども、手数料を加算すると借り換え前よりも支払い総額が増えてしまうということもあるのです。借り換えで損をしないためにも手数料について事前に確認しておく必要があります。

借り換えにかかる主な手数料を紹介します。ここに記載している手数料は代用的なもので、借り換えるローンを取り扱う金融機関や商品、諸条件によって必要となる手数料は異なってきます。実際に必要となる手数料については借り換えをする金融機関に確認をしてください。

借り換えローンの主な手数料

１．借り換え登記料
２．保証料
３．固定金利特約料（固定金利の場合）
４．火災保険料
５．収入印紙代
６．振込手数料

全額返済するローンの主な手数料
１．完済手数料

保証料が不要なローンもありますし、火災保険料も借り換え時に保険期間が残っているなど条件によっては質権の移行で対応できる場合があります。手数料が借入額の何%といった定率となっているものあり、借り換えをする条件によって手数料は大きく異なってきます。

住信SBIネット銀行は、保証料無料ですが、手数料に関しては、融資金額に対して2.1％かかります。

一般的に、金利を低く抑えている場合には、手数料が定率になっていて、金利が高めに設定されている場合には、手数料は52500円など定額になっていることが多いです。融資金額や返済計画などに応じて検討するとよいでしょう。

借り換えローンを選ぶときにはローンの金利のみに目がいきがちですが、どのような手数料がかかるのかも忘れずにチェックしましょう。

全額返済するローンの戻し保証料がある場合は、それを充当することで手数料の負担を軽減することができます。ただし、払い戻されるまで時間がかかるので、一旦は手数料を全額用意すると思っていたほうがよいかもしれません。最初から当てにして差し引きした差額で手数料を考えていると、借り換えを実施する段階であわてることになる可能性があるので要注意です。

住宅ローンの借り換えにかかる手数料は借入額、借り入れ年数、保証料の有無など諸条件によって異なるので、インターネットでシミュレーションができるサイトを利用する、ローン相談窓口で試算してもらうなどして、総額がいくらくらいになるのか確認をしておきましょう。この段階での手数料は目安であり、実際に借り換えをする際の手数料と若干異なる場合があることも頭に入れておく必要があります。

また、住民票や印鑑証明など申込みに必要な書類の発行にも手数料が必要であったり、手続きのなかで追加費用が必要になる場合もあるので、借り換えのために用意する資金は手数料プラスαで考えておいたほうがよいと思います。

手数料は数十万といった大きな金額になるので、住宅ローンの借り入れ残金にこの金額を上乗せしても借り換えのメリットがあるかどうかをきちんと判断しましょう。とりあえず借り換えてもっといいローンがでたらまた借り換えるというようなことを繰り返すと手数料に支払うお金がかさみ、トータルすると借り換えをしたために損をしたということになってしまう危険があります。

住宅ローンの借り換えは、手数料をきちんと確認したうえで、各種のローンを比較しないと、本当にメリットがあるものがどのローンなのか見極めることができません。

数十万という費用がかかると思うとそれでも借り換えたほうがよいのかどうか迷う方もいると思います。ですが、借り換えによる支払い総額の差が手数料分を上回れば手数料を払っても十分に借り換えをする価値があります。

また支払い総額だけではなく、変動金利から固定金利に借り替えて今後のリスクを回避する、といったことも手数料に見合った価値のある借り換えだと思います。手数料の金額だけでそんなにかかるのではやめておこうなどとは思わず、現在のローンと借り換えローンとを比較検討してみましょう。

住宅ローン借り換え時のポイント

「どのローンを選ぶかは、ライフプランを考えて！」

「住宅ローンの借り換えをしよう」と考えたとき、どういう借り換えをイメージしているかというと、次にあげる２つのパターンが多いのではないでしょうか。

１．「住宅ローンの支払い総額が少なくなるよう借り換えをする」

住宅ローンは借入額が大きいので、金利の差で利息を含めた支払い総額にかなりの違いがでてきます。一般的には返済期間が１０年以上残っている、借入残高が１０００万円以上ある、ローンの金利差が１％以上、という３つの条件が揃っている場合は借り換えで支払い総額を軽減するメリットがあるといわれています。

諸条件によっては３つすべてに当てはまらなくてもメリットを受けられる場合があります。

現在借りている住宅ローンよりも金利が低ければ、月々の返済額を減らすことや、借入期間を縮めることも可能になってきます。ただし、変動金利の場合は今後の金利の動向によって返済総額も変わるので注意が必要です。

住宅ローン金利比較サイトなどを参考にしながら検討するとよいでしょう。

２．「変動金利住宅ローンから固定金利住宅ローンに借り換えをする」

この先、金利が上昇したときのリスクを回避するための借り換えをおこなう場合はこちらになります。

固定金利より変動金利の利息が低い場合には、返済総額は増えることになります。しかし、この先の返済が安定するので将来のマネープランを立てやすくなるメリットがあります。

完済するまで借り入れ金利が変わらないので、金利が上昇しているときには、変動金利でローンをくんでいる場合は固定金利に切り替えたほうがよいといわれています。

支払い総額を減らしたい、月々の返済額を減らしたい、今後の金利の変動リスクを減らしたいといった借り換えの目的にあわせてローンを選ぶというのがます第一段階です。

そして、自分の年齢、子どもの有無、子どもがいる場合は子どもの年齢、住宅ローンの返済年数、借入残高・・・などを含めて完済するまでのライフプランを考えて判断するとよいと思います。

金利が下がっているので借り換えをして、月々の支払い額はそのままで借入年数を減らしたい、現時点でもっとも金利の低い変動金利ローンへの借り換えを検討中、家庭環境は夫婦３０代で幼児がいる、というケースで考えてみましょう。この場合、約１０年後には教育費の支出が増えることが予想されます。

では、借入総額が１０００万円で、もっとも教育費の支出が増える子どもが義務教育を終えるころに返済が完了する見通しがたっている場合はどうでしょうか。

教育費の支出が増えるが住宅ローンの返済がなくなるので家計の負担は軽くなるというメリットが期待できます。ただし、この間に金利が上昇すれば月々の返済額の負担が増える可能性があるというデメリットもあります。

次に、借入総額が２０００万円で子どもが成人するまでは住宅ローンを払い続けるという場合どうでしょうか。

返済完了時が早くなるので老後の資金作りをする期間がもてるというメリットが期待できます。ただし、教育費がもっともかかる時期に金利が上昇するとかなり家計が圧迫されるというデメリットもあります。

同じような借り換えでも借入額や返済期間によってメリット、デメリットによる家計への影響が違ってきます。住宅ローンの借り換えをしたことで生じるメリットのほうがデメリットよりも勝るようであれば、今後のライフプランに有益であるといえるでしょう。

デメリットが勝る場合は、変動金利と固定金利の選択を見直すなど別の借り換えプランを検討してみると、当初の借り換え目的とは違うけれど今後のライフプランに大きなメリットがあるローンが見つかるかもしれません。目的だけではなくライフプランとあわせて検討することをおすすめします。

住宅ローンには、固定金利、固定金利選択型、変動金利を組み合わせて借りることができるミックスローンというものもあります。ミックスローンは取り扱いのない金融機関もあります。

これは借り入れを１つのローンではなく、２つのローンを組み合わせて借りるというものです、つまり、借入金を２つにわけて２種類のローンを組むということです。

たとえば３０００万円の借り入れを、長期固定金利で２０００万円、変動金利で１０００万円、というように分けて借り入れをすることができます。

メリットとしては、金利の変動によるリスクを分散することができる、月々の返済額を調整することができる、ということがあります。

デメリットとしてもっとも大きいのは、金利が上昇したときのリスクを背負うということです。２つのローンの手続きをすることになるので借り入れにかかる手数料も単一のローンで組む場合より高くなります。

固定金利のみの場合は、金利が上った場合のメリットはもっとも高くなりますが、下がった場合には低金利のメリットを受けることができません。また、金利の設定も高いため月々の返済額も多くなります。

変動金利のみの場合は、金利が上がった場合のリスクがもっとも高くなりますが、低金利の恩恵をうけることができ、月々の返済額も固定金利より低く抑えることができます。

こうした特徴のことなる２つのローンを組み合わせることにより、１つのローンで借り入れをするよりも支払い総額を少なくする効果が期待できます。

また、借り入れ金利の異なるローンを組み合わせることで、返済期間が同じでも月々の返返済額が変動します、これにより家計の状況にあわせ返済しやすいプランの選択肢が増えることになります。

ただし、これはあくまで借り入れ時の返済額であり、金利の見直しが行われる時点の金利の動向によって月々の返済額も変動することを頭に入れておく必要があるでしょう。

どの金利を組み合わせるか、それぞれのローンにどのように借入額を振り分けるか、それによって返済総額、月々の返済額、金利上昇時の負担、といったことが変わってきます。

組み合わせ方により何種類ものパターンができるので、どういった組み合わせを選択するか、判断が難しい部分があります。ローン相談などで専門家に試算をしてもらうとよいと思います。

長期固定金利＋固定金利選択型
長期固定金利＋変動金利
固定金利選択型＋変動金利

住宅ローンの種類による組み合わせ方の例ですが、固定金利選択型の固定金利期間に何年をえらぶか、借入期間を何年にするのか、どちらのローンにいくら割り当てるのか、といったことを加えると、ここでは書ききれないほどの組み合わせ方が生まれます。

ミックスローンは選択肢が広がる分、その組み合わせの一つ一つをしっかりと比較検討する必要があります。

ミックスローンは長期固定金利のみの借り入れにくらべ、月々の返済総額を低く抑えることができるので、借り入れ時点の返済額のみをくらべると恩恵がとても大きいようにかんじるかもしれません。

しかし金利が上昇したときのリスクがあるので、返済完了時までをトータルして考える必要があります。

途中で金利が上昇すればそれまでの差額を積み立てた分よりも金利上昇による負担のほうが大きくなる場合があるからです。特に変動金利の割合が大きい場合は注意が必要です。

そうしたリスクを低く抑えるためには、金利の水準が低いのであれば固定金利の割合を多くする、金利上昇時のリスクの高いローンから繰り上げ返済を行う、という対策が考えられますが、金利が上昇した場合にも返済をしていかれるのか、返済計画をきちんと立てておく必要があります。

住宅ローンには、固定金利、固定金利選択型、変動金利の３種類があり、それぞれに長所と短所があります。きちんと特徴を知ったうえでローンを組みましょう。

固定金利

固定金利は借り入れをするときに今後の金利を決めてしまう方法です。いったん借り入れをすると固定金利で借り入れをした期間の金利は変わりません。

メリット・・・金利の変動をうけない、返済計画をたてやすい
デメリット・・借り入れ後に金利が下がっても反映されない、金利が高め

固定金利というのは、借り入れ当初に金利を決めてしまうため、金利の変動があっても借入金利には反映されません。金利が上昇しても、下降しても借り入れ時の金利が適用されます。これは、銀行からみると、借入期間中に金利が上昇したとしても低金利のローンを継続しなければならない、というリスクをかかえていることになります。そのリスクの分、固定金利は高めに設定されています。

固定金利には全期間固定金利と段階金利型の２種類があります。全期間固定金利は借入期間のすべてが同じ金利、段階金利型は当初１０年の金利よりも１１年目から金利がアップする固定金利です。

段階金利型は全期間固定金利にくらべ当初１０年の返済額を低く抑えることができます。金利切り替え時に月々の返済額が増えますが、金利が変わるのはこの１回のみなので返済計画もたてやすいといえます。

現在は、過去数十年を見ても金利がかなり低いといわれて言われていますので、住信SBIネット銀行などの長期固定金利型が有利なのではないかといわれています。(金利動向は変動がつきものですので各人のご判断でお願いいたします)

固定金利選択型

固定金利選択型は返済開始からの一定の期間は固定金利、その後の期間は変動金利となります。なかには最初固定金利期間が終了した後の期間に固定金利を選択できるローンもあります。

メリット・・・固定金利期間終了時に金利が下がっていた場合その恩恵をうけられる
デメリット・・変動金利となったときに金利が上がっていると支払い総額が増える

固定金利選択型は金融機関で設定する２年、５年、１０年、１５年といった期間から固定金利にする期間を選ぶことができます。固定金利の期間が長くなるほど借入金利が高くなります。固定金利の期間が終了した時点の金利の動向によって月々の返済計画も大きく変わってしまうリスクがあります。

変動金利

変動金利は、返済期間中の金利の上昇、下降により金利が見直されます。見直しは通常半年ごとに行われます。短期プライムレートを基準に金利が設定されることが多く、基準となるこの金利が上がると住宅ローンの金利も上がります。

メリット・・・金利が下がれば支払い総額を減らすことができる
デメリット・・金利が上がると上限がない

金利が上がっても月々の返済額は５年間はかわらないとこが多いので注意が必要です。毎月の返済額が同じなので見落としやすいのですが、金利が上がると利息部分が増え、元金返済部分が減ります。支払っている額は同じでも借入残高は少ししか減らないことになるのです。万が一、金利が急上昇し月々の返済額よりも利息額が多くなってしまうと返済総額が増えてしまうこともあります。

そうはいっても、急激に金利が上昇して支払いができなくなってしまうことのないように５年後との見直しの際に、月々の返済額を上げることのできる上限が決められています。

最大でも見直し前の返済額の１.２５倍までしか増えません。月々１０万円の返済の場合、金利がどんなに上昇しても見直のときに変更される月々の返済額の上限は１２万５千円になります。

ただし、これはあくまで返済額の増加に上限があるというだけです。金利の上昇に上限はないので５年ごとに１.２５倍という増額で金利上昇分を吸収しきれない場合は月々返済しても利息の支払いをしているだけで元金には充当されず借入残高はそのまま残るということをしっかり覚えておきましょう。

住宅ローン 借り換え時に最も大事なのはやはり「金利」です。

返済額を減らすために借り換えを検討している方がほとんどだと思います。なので、金利は絶対に見ておかなければいけないポイントです。

ただし、借り換え時にはいろいろな手間も必要になります。それでは、いったいどれぐらいの金利差があったら借り換えをした方が得になるのでしょうか？

一般に借り換えが得になる目安は、残高1千万円、金利差１％、残全期間10年以上とされています。

「少しでも金利が低くなるのなら借り換えた方がいいんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、借り換え時の諸費用やかかる手間を考えると、上記ぐらいの差が欲しいということになります。

逆に、上記の数字をクリアしているのならば、多少の手間がかかったとしても借り換えをしてしまった方が返済金額が減る可能性が高いということになります。

借り換え時には、事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用がかかります。大手メガバンクなどですとだいたい総計50万円前後かかるといわれています。

住信SBIネット銀行や新生銀行など、ネット主流系銀行の住宅ローン会社の場合、保証料がいらない場合が多く、手数料を抑えることができます。

また、繰り上げ返済手数料に関しても、住信SBIネット銀行や新生銀行などは無料としています。

住信SBIネット銀行は、月に何度繰り上げ返済をしても手数料が無料ですし、新生銀行は、口座残高に一定額を残して、そり上の額を自動で繰り上げ返済に回せるシステムを導入したりしています。

当サイトでは、保証料や繰り上げ返済手数料などの観点から住信SBIネット銀行や新生銀行をお勧めしています。

特に住信SBIネット銀行は、長期固定ながらかなりの低金利を実現しています。

「繰り上げ返済をたくさん行いそうか？」など、自身の返済計画を考えながら、自分に合った借り換えをしましょう。

住信SBIネット銀行

現在の住宅ローン借り換え一番人気は住信SBIネット銀行です。

＊１…３大疾病保障特約。保険料はソニーバンクが負担。ただし、特約を付保した場合の住宅ローン適用金利は基準金利（金利優遇または引き下げが適用されている場合は、優遇後または引き下げ後の金利）に0.3％上乗せされた金利となります。

＊2…調査日2010年9月1日

ここでは住宅ローン借り換え先の比較をしていきます。

ここでは大手で総返済額が有利といわれている会社数社のみをピックアップしていきます。

総評

まず、借り換えを検討したいのが大手メガバンク等で借入をされている方の場合です。

ご覧いただいて分かるように、三菱東京UFJ銀行などは大きく金利に差が付いています。

1%以上変わってくることもあるので注意が必要です。

仮に3,000万円の借入を35年固定で行っていた場合ですと、

住信SBIネット銀行…43,505,825円
三菱東京UFJ銀行…49,055,232円
（住宅ローン金利シュミレーションより試算）

のように、約500万円近い差が出てきます。

見づらい部分として、住信SBIネット銀行の融資手数料部分の「融資額の2.1%」という部分ですが、住宅ローンのだいたいの金額となる「3000万円の場合…630,000円、6000万円の場合…1,260,000円）という数字を頭に入れておくといいでしょう。

総支払額でみた場合、住信SBIネット銀行とソニー銀行はよく比較される媒体でもあります。

総支払額などで比べてみた場合、金利が低く設定されている住信SBIネット銀行とソニー銀行とで総支払額が切迫するためでしょう。

大きな違いは「金利設定」「手数料」「保険」の３つになります。

特に保険に関しては「住信SBIネット銀行は７代疾病」、「ソニー銀行の場合は３代疾病」と保険内容が異なり、特にソニー銀行住宅ローンは特約を付保した場合の住宅ローン適用金利は基準金利（金利優遇または引き下げが適用されている場合は、優遇後または引き下げ後の金利）に0.3％上乗せされた金利となりますので注意が必要です。

この金利0.3%上乗せの差が35年固定金利の場合などだと大きな金額になってきますので注意が必要です。

団体信用生命保険や疾病特約の違いなどを見ながら選択をするとよいでしょう。

住信SBIネット銀行など各社には住宅ローンシミュレーションもありますので、ご自身の借入条件などを入力してみて実際に比べてみるとよいでしょう。

特に住信SBIネット銀行に関しては借入に積極的にキャンペーンを行っているのでチェックをしておくことをお勧めします。

多い場合100万～1000万円近く総支払額が変わってしまうのが住宅ローンの借り換えです。金利などをきちんと比較した上で選ぶようにしましょう。

また、金利の低さで一歩先に出ている住信SBIネット銀行ですが、借り入れ金額によっては事務手数料の2.1％が大きくなってしまうのが難点です。

そこで、借り入れ金額によってはお勧めになってくるのが新生銀行です。

新生銀行は金利が低く設定されている割に事務手数料が50,000円と安く設定されています。借入金額が大きくなっても事務手数料の金額は変わらないため、借り入れ金額によっては、金利が低い住信SBIネット銀行などよりも総支払額が安くなる可能性があります。

新生銀行と住信SBIネット銀行はそれぞれ魅力のある住宅ローンではありますが、借り入れ金額・返済期間などによってどちらがよいかというのは変わってきます。資料請求やシュミレーションなどをしながら、もっともお得な住宅ローンを選ぶようにしましょう。