住宅ローンの金利の種類（住宅ローン借り換えガイド）

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンには、固定金利、固定金利選択型、変動金利の３種類があり、それぞれに長所と短所があります。きちんと特徴を知ったうえでローンを組みましょう。

固定金利

固定金利は借り入れをするときに今後の金利を決めてしまう方法です。いったん借り入れをすると固定金利で借り入れをした期間の金利は変わりません。

メリット・・・金利の変動をうけない、返済計画をたてやすい
デメリット・・借り入れ後に金利が下がっても反映されない、金利が高め

固定金利というのは、借り入れ当初に金利を決めてしまうため、金利の変動があっても借入金利には反映されません。金利が上昇しても、下降しても借り入れ時の金利が適用されます。これは、銀行からみると、借入期間中に金利が上昇したとしても低金利のローンを継続しなければならない、というリスクをかかえていることになります。そのリスクの分、固定金利は高めに設定されています。

固定金利には全期間固定金利と段階金利型の２種類があります。全期間固定金利は借入期間のすべてが同じ金利、段階金利型は当初１０年の金利よりも１１年目から金利がアップする固定金利です。

段階金利型は全期間固定金利にくらべ当初１０年の返済額を低く抑えることができます。金利切り替え時に月々の返済額が増えますが、金利が変わるのはこの１回のみなので返済計画もたてやすいといえます。

現在は、過去数十年を見ても金利がかなり低いといわれて言われていますので、住信SBIネット銀行などの長期固定金利型が有利なのではないかといわれています。(金利動向は変動がつきものですので各人のご判断でお願いいたします)

固定金利選択型

固定金利選択型は返済開始からの一定の期間は固定金利、その後の期間は変動金利となります。なかには最初固定金利期間が終了した後の期間に固定金利を選択できるローンもあります。

メリット・・・固定金利期間終了時に金利が下がっていた場合その恩恵をうけられる
デメリット・・変動金利となったときに金利が上がっていると支払い総額が増える

固定金利選択型は金融機関で設定する２年、５年、１０年、１５年といった期間から固定金利にする期間を選ぶことができます。固定金利の期間が長くなるほど借入金利が高くなります。固定金利の期間が終了した時点の金利の動向によって月々の返済計画も大きく変わってしまうリスクがあります。

変動金利

変動金利は、返済期間中の金利の上昇、下降により金利が見直されます。見直しは通常半年ごとに行われます。短期プライムレートを基準に金利が設定されることが多く、基準となるこの金利が上がると住宅ローンの金利も上がります。

メリット・・・金利が下がれば支払い総額を減らすことができる
デメリット・・金利が上がると上限がない

金利が上がっても月々の返済額は５年間はかわらないとこが多いので注意が必要です。毎月の返済額が同じなので見落としやすいのですが、金利が上がると利息部分が増え、元金返済部分が減ります。支払っている額は同じでも借入残高は少ししか減らないことになるのです。万が一、金利が急上昇し月々の返済額よりも利息額が多くなってしまうと返済総額が増えてしまうこともあります。

そうはいっても、急激に金利が上昇して支払いができなくなってしまうことのないように５年後との見直しの際に、月々の返済額を上げることのできる上限が決められています。

最大でも見直し前の返済額の１.２５倍までしか増えません。月々１０万円の返済の場合、金利がどんなに上昇しても見直のときに変更される月々の返済額の上限は１２万５千円になります。

ただし、これはあくまで返済額の増加に上限があるというだけです。金利の上昇に上限はないので５年ごとに１.２５倍という増額で金利上昇分を吸収しきれない場合は月々返済しても利息の支払いをしているだけで元金には充当されず借入残高はそのまま残るということをしっかり覚えておきましょう。

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